“建信住房租賃基金持有型不動產資產支持專項計劃”（以下簡稱“本專項計劃”或“該項目”）作為市場首單產權類持有型不動產ABS，于2024年7月2日成功發行設立。本專項計劃發行人為中國建設銀行股份有限公司旗下專注于長租資產投資的不動產投資基金—建信住房租賃基金。該項目底層資產是位于上海市閔行區、杭州市上城區和武漢市漢陽區的多個保租房項目，地理位置優越，交通、產業、環境等方面區位優勢明顯。本專項計劃項下資產支持證券為平層設計，未設置優先劣后的分層安排，也不再依托主體信用來為產品增信，而是通過機制創新來實現資產的保值增值，進而保障投資人獲得長期穩定的運營收益。聯合資信評估股份有限公司（以下簡稱“聯合資信”）作為本專項計劃評級機構，評定本專項計劃項下資產支持證券的投資等級為AAAir。
“持有型不動產ABS”這類產品，是在資產支持證券產品大類框架下推出的創新產品，定位于權益型ABS。相較于傳統的ABS產品，“持有型不動產ABS”創新性地在信息披露機制、激勵約束機制、二級市場活躍機制、流動性支持機制、持續擴募機制、運營治理機制等“六大機制”方面做出更為市場化的機制設計，促進投融雙方互信。具體到該項目來說，本專項計劃將公司治理原理和機制嵌入產品結構當中，引入計劃管理人、投資人、運營統籌機構共同參與的“管理委員會”，使投資機構真正參與基礎設施資產的運營決策。同時本專項計劃創新性地設計了“開放退出流動性支持”機制，并通過季度披露估值、凈值交易的方式為投資人提供二級市場交易價格的“錨”，在激活流動性的同時，穩定二級市場波動。
“持有型不動產ABS”產品為交易所2023年及2024年大力發展的產品，有廣闊的市場前景和發展空間，其產品特點與資產證券化業務堅持“真實出售，破產隔離”基本原則、“堅持實質重于形式，突出資產信用，弱化主體依賴”的發展思路高度一致。在政策支持、市場需求和創新驅動的共同推動下，這類產品將會迎來更多的機遇。本次市場首單產權類持有型不動產ABS的發行，是聯合資信在資產支持證券領域又一次成功的嘗試，為后續該類產品的評級打下基礎，期待在該類產品評級時帶來更多的競爭優勢。
近年來，聯合資信在結構融資評級方面持續突破，評研實力不斷增強。2023年，聯合資信共承做銀行間市場資產支持證券產品73期，交易所市場資產支持證券464期，發行規模達總量達6700余億元。同時，聯合資信積極參與市場創新，為多個首單項目提供了評級服務，涵蓋各個行業及類別，包括：汽車融資租賃首單公募綠色ABN產品——“廣州廣汽租賃有限公司2023年度第一期綠色資產支持票據”，全國首單混合科創類REITS——“無錫產業發展集團有限公司2023年度第一期定向資產支持票據（類REITS）”，全行業首單火電+儲能+光伏類REITS——“華能國際電力股份有限公司羅源定向資產支持票據（類REITS）”等，此次聯合資信為建信住房租賃基金持有型不動產資產支持專項計劃提供評級服務，積極響應了市場的創新需求，為投資人和發行人搭建信息渠道，為債券市場的良性發展做出了貢獻。
